關於規定及詳細解釋企業所得稅法 (23)

計稅依據

b) 轉讓房地產的費用

b.1) 計算費用的原則

– 可扣除費用在納稅其中用於計算來自於轉讓房地產的課稅所得,必須營業額以計算課稅所得並符合可扣和不可扣除之費用規定基於本通知書第六條。

– 企業的投資項目按完成部分計算並按進度轉讓,對於該項目中的所有共同費用,為項目每部分的直接費用將會分配為按轉讓的土地平方米以計算轉讓土地面積的課稅所得,費用包括:內部交通道路、綠色地區;投資建設供排水系統;變壓電站;附屬土地上的財產賠償金;賠償、輔助和再定居以及組織展開場地淨空;投資土地的其他費用並與轉讓土地使用權或出租權有關。

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分配上述的費用依據如下公式而計算:

對已轉讓土地面積的分配費用 = (投資建設中的所有費用 : 作為項目的宗土地面積(不包括土地面積用於公共目的記憶土地法律)) x 已轉讓的土地面積

項目中的一部分面積不能為其他經營活動進行轉讓,上述的共同費用也被分配為此面積以便於對其他經營活動進行跟進、核算及申報繳納企業所得稅。

企業長時間進行展開投資建設的活動並當工程完工後才決算建築價值,當轉讓房地產,企業可分配投資建設的費用基於上述公式的轉讓土地面積比例和現付投資建設中的費用,該費用相應於計算課稅所得。建設完工後,企業重估及調整暫時分配的投資建設費用和該上述的現付款額。若調整後稅額已多付,該多付稅額在次計稅期將會可抵扣或依據法規清還;若企業少付稅額,該企業有責任足額納稅。

b.2) 轉讓房地產的可扣費用包括:

– 專權土地的成本價會確定跟土地使用全負荷,如下:

+ 政府交接土地並收費為土地之使用權或出租權,成本價是指給國庫繳納土地之使用權或出租權費用。

+ 土地的使用權來自於組織或個人,成本件將會根據當接受土地之使用權或出租權時合同和付款憑證;沒有合同或付款憑證的情況下,根據接受土地轉讓時政府規定的標准價

+ 土地來源於出資金,該成本價是指依據出資協議的土地之使用權或出租權之價值。

+ 企業把工程換成國家土地,對該成本價依據此工程價格而計算,不包括職權機關另有規定。

+ 拍賣土地之使用權或出租權中的中標價

+ 企業的土地屬於繼承基於民事法律或收贈送並難以計算成本價,將會根據繼承或受贈送時政府規定的標准價

企業的土地屬於被繼承或收贈送與1994年前,對該財產的成本價根據政府簽發於1994年08月17日的第87/CP議定書標准價

+ 地被抵扣以保證貸款或作為抵押財產以保證執行案件,對該土地的成本價根據上述的每項而計算。

– 土地損失之賠償金

– 種植損害之賠償金

– 賠償、輔助、再定居及組織展開賠償、輔助或再定居支費用

費用屬於:賠償、輔助、再定居及組織展開賠償、輔助或再定居並沒有合法發票,對此情況,必須制定費用清單,包括:接收人之姓名 地址;賠償金;接收人的簽名並有相關主管簽證確認。

– 與授予土地使用權有關的費用

– 改良土地或場地淨空之費用

– 投資費用來自於公路、點、供水、排水、郵政訊息…

– 附屬土地上之下層結構或建築工程。

– 與轉讓房地產有關的其他費用

企業有多種的營業活動,該些業務必須單獨核算。若難以單獨核算,總費用將會分配為來自於轉讓房地產的收入占企業總營業額之比例。

不能計入轉讓房地產費用及由政府機關支付的費用