關於規定及詳細解釋企業所得稅法 (22)

計稅依據

計算來自轉讓房地產的收入是指課稅所得及稅率

計稅所得(=)課稅所得減以(-)前期轉讓房地產的虧損額(若有)。

1、課稅所得

屬於轉讓房地產的課稅所得是指依據來自轉讓房地產的營業額減掉房地產成本價及與轉讓房地產有關的可扣費用。

a) 來自於轉讓房地產的營業額

a.1) 來自於轉讓房地產的營業額是指轉讓或買賣房地產合同中的實際價格並符合法規(包括其他相關費用)

– 依據土地轉讓或買賣至合同,土地使用權的轉讓價低於簽訂該合同時由相關職權機關頒布的標准價,對此情況,必須依據相關職權機關當時頒布的價格而確定。

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– 計算用於計算課稅所得的營業額時點是指賣方為買方交接房地產並不論買方是否在職權機關進行登記在產所有權或土地使用權。

– 企業展開投資項目以用於轉讓或出租並按進度進行收取客戶付款,對此情況,計算暫時繳納用於計算課稅所得的營業額是指收取客戶收款的時點。

+ 企業已收拿客戶的付款並能計算與已記錄營業額(包括現付費用屬於與已記錄營業額相應的未完工項目預算)相應的費用,企業該進行繳納企業所得稅基於可扣費用營業額。

+ 企業已收拿客戶的付款並未計算與營業額相應的費用,企業該進行納稅於占已收款的營業額的1%,同時,該營業額暫時不必計入年中用於計算課稅所得的營業額。

當進行交接房地產,企業必須核算企業所得稅及重新核算需繳納企業所得稅。若已繳納的稅額低於需繳納企業所得稅,企業進行繳納少付的款額。顧若已多付稅額,該多付稅額在次計稅期將會可抵扣或依據法規清還;若企業少付稅額,該企業有責任足額納稅。

房地產企業按進度收取客戶付款並申報及納稅為已收款的營業額的占比率%,該營業額暫時不必計入年中用於計算課稅所得的營業額,同時,在按進度收款並產生營業額之年進行開始召賣,也產生廣告,營銷,推廣,佣金之費用,對該費用暫時不計入產生費用的年期。該費用將會計入限額的可扣除費用基於交接房地產及產生用於計算課稅所得的營業額之第一年。

a.2) 用於計算課稅所得的營業額在某些情況如下計算:

– 企業把土地轉租,用於計算課稅所得的營業額是指承租方按期付款的款額。若企業一次性支付多年的租金額,用於計算課稅所得的營業額被分配為提前付款年數或一次性支付的金額。對於選擇來自於一次性付款的營業額,當企業完畢財務義務和保證對承租方的義務

– 企業正在享有企業所得稅優惠政策,企業可自選營業額以計算課稅所得為由承租方一次性支付多年的租金,對此情況,計算每年的減免稅將會依據提前付款年數的總企業所得稅除以(:)承租方已支付的年數

– 信用機構接受土地使用權價值以保證貸款並代替執行義務;該使用權屬於扣押財產以保證貸款,用於計算課稅所得的營業額是指依據當事人協商而確定土地使用權轉讓價。

– 若進行轉讓土地使用權,該土地屬於扣押財產以保證執行案件,用於計算課稅所得的營業額是指依據當事人協商或職權機關而確定土地使用權轉讓價。

計算屬於a2項指出的情況並符合屬於a1.提出的原則。