指引實施個人所得稅法 (22)

對房地產轉移收入的計稅根據

對房地產收入的計稅根據是計稅所得與稅率。

1.計稅所得

a) 地面上無建設工程的土地使用權轉移的計稅所得通過轉移價格減去(-)資本成本與有關合理費用來確定。

a.1) 轉移價格

土地使用權轉移價格是轉移時轉移合同中所涉及的實際價格。

對於不能確定轉移實際價格或轉移合同上的價格低於省人民政府在轉移時規定的土地價格時,轉移價格根據省人民政府規定的土地價格表確定。

vinasc-phong-canh

a.2) 資本成本:

土地授權轉移資本成本在某些具體情況下如下確定:

a.2.1) 對於有收土地使用費的由國家移交的土地,資本成本根據國家的土地收費收費證據。

a.2.2) 對於無付費或依法規定減繳土地使用費的由國家移交的土地,轉移土地的資本成本根據省人民政府於土地移交時規定的價格來確定。

a.2.3) 對於自組織、個人的土地使用權接受轉移的土地,資本成本根據接受土地使用權時轉移合同上所涉及的價格而定。

a.2.4) 對於土地使用權拍賣的場合,資本成本是根據拍賣贏者提出價格結算的金額。

a.2.5)對於不屬上述情況來源的土地,資本成本根據獲得土地使用權、住宅所有權與地面上其他資產等證書證書時向國家預算執行財政義務的證明證據來確定。

a.3) 有關合理費用

於確定土地使用權轉移收入確定時的有關合理費用是有關轉移活動具有規定的證據、發票的發生實際費用能減繳的合理費用,包括:

a.3.1) 轉移人已經向國家預算上繳的土地使用權有關法規規定的各項費用與法規費用。

a.3.2) 土地改造、推平等費用(若有)。

a.3.3) 土地使用權轉移直接有關的其他費用,例如為轉移辦理手續費用、土地測量費等。

b) 土地與地面上建設過程使用權轉移的計稅所得,包括未來形成的建設過程,通過轉移價格減去(-)資本成本與有關合理費用來確定。

b.1) 轉移價格

轉移價格是轉移時轉移合同上涉及的實際價格。

合同中不涉及轉移價格或合同轉移價格低於省人民政府規定的價格時,轉移價格根據由省人民政府在轉移時規定的土地價格表、計算注冊費的價格來確定。

省人民政府不規定計算注冊費的價格時,轉移價格根據建設部對住宅分類、基本建設定額、標准與地面上工程實際剩余價值等規定而定。

對於未來形成的建設過程,就根據合同總額的出資比例乘以(x)由省人民政府對建設工程規定計算注冊費價格而定。 省人民政府單價未有規定時就適用由建設部頒布並於轉移時適用的工程建設建設投資比例而定。

b.2) 資本成本

資本成本根據購買時轉移合同中的價格而定。對於無轉移來源的房地產,資本成本根據獲得土地使用權、住宅所有權與地面上其他資產等證書證書時向國家預算執行財政義務的證明證據來確定。

b.3) 有關合理費用

於確定土地使用權轉移收入確定時的有關合理費用是有關轉移活動具有規定的證據、發票的發生實際費用能減繳的合理費用,包括:

b.3.1) 轉移人已經向國家預算上繳的土地使用權有關法規規定的各項費用與法規費用。

b.3.2) 土地改造、推平等費用

b.3.3) 基礎設施與地面上工程的建設、改造、升級、修理等費用。

b.3.4) 與房地產轉移直接有關的其他費用,例如:例如為轉移辦理手續費用、土地測量費等。