指導實施增值稅法及增值稅法中的一些條款 (8)

計稅價格

例如38:2013年11月,A有限公司承轉讓B個人的300m2土地附帶土地上工廠,轉讓價是100億越盾及在轉讓時期沒有完整卷宗以確定土地價格。到了2014年04月,A有限公司轉讓300m2這塊土地附帶土地上工廠,轉讓價是140億,獲減之土地價格以計增值稅是由直屬中央之省、市人民委員會在簽訂承轉讓合同時期規定之土地價格。(2013年11月)

例如39: 2013年09月B公司收購A房地產經營公司已有一部分下層基礎設施的2000 m2土地,付款總額是620億越盾(其中無課增值稅之土地價格是400億越盾,單價是2000萬/ m2)。

在A公司之發票注明:

– 未含增值稅之轉讓價格:600億越盾

– 增值稅無課稅之土地價格:400億越盾

– 對於下層基礎設施之增值稅:20億越盾

– 付款總額:620億越盾

Brooklyn and Manhattan Bridge aerial view at night

A公司要申報應納增值稅如下:

應納增值稅 = 增值稅出項稅 – 可抵扣之增值稅進項稅

假如A公司建設下層基礎設施之增值稅進項稅是15億符合抵扣之條件, 那麼:

應納增值稅 = 20億 – 15億 = 5億(越盾)

B公司繼續建設下層基礎設施及建築10棟別墅(地面面積是200 m2/別墅)予以出售。以建築別墅之增值稅總進項稅額是30億越盾。

2015/04/01,B公司與C客戶簽訂一棟別墅銷售合同,轉讓一棟別墅之未含增值稅價格是100億,對於出售一棟別墅的獲抵扣之土地價格在增值稅之計稅價格時被確定:

– 在A公司轉讓的時期,一棟別墅的土地使用權價值(未包括下層基礎設施價值)是:2000萬 x 200m2 = 40億(越盾)

– 分佈給一棟別墅之下層基礎設施價值是:(200億 : 2000m2)x 200m2 = 20億(越盾)

– 在A公司轉讓時期,一棟出售別墅的土地使用權價值(包括下層基礎設施價值)被抵扣以確定計稅價格是:60億越盾。

在B公司之發票上注明:

– 轉讓一棟別墅之價格是:100億越盾

– 被抵扣無課增值稅之土地價 : 60億越盾

– 增值稅是4億越盾 【(100億 – 60億)x 10%】(越盾)

– 付款總額:104億越盾

假如當月B公司全部銷售10棟別墅。B公司申報、納增值稅時,應納增值稅稅額 = 增值稅出項稅額 – 抵扣進項稅額 = 4億 x 10棟 – 30億 = 10億 (越盾)。

對於在承轉讓自A公司10棟別墅的發票上,下層基礎設施價值之增值稅額是20億越盾不能申報、抵扣。
若B公司確定在承自A公司轉讓時期土地使用權價值不包括獲抵扣之下層基礎設施是40億越盾。在B公司之發票上注明:

– 一棟別墅的轉讓價格:100億越盾

– 無課增值稅之抵扣土地價格:40億越盾

– 增值稅時6億【(100億 – 40億)x 10%】

– 付款總額:106億越盾

假如在2015年04月,B公司全部出售10棟別墅。B公司申報、納增值稅時,應納增值稅稅額 =增值稅出項稅額 – 被抵扣之進項稅額(包括建築別墅之增值稅進項稅及對於下層基礎設施價值之增值稅進項稅)= 6億越盾 x 10棟別墅 – 30億越盾 – 20億越盾(基礎設施之增值稅進項稅)= 10億越盾。

a.5) 若經營單位經營房地產按照建設-通過土地使用權價值轉移支付(賠償)形式來實施,獲減之土地價格以便計算增值稅是按照法律規定在簽訂賠償合同時期之價格;若在簽訂賠償合同時期未能確定價格,獲減之土地價格將是由省人民委員會按照法律規定來決定支付工程之價格。

例如40:P股份公司與A省委員會簽訂賠償合同關於建設大橋以換取土地價值;A省委員會在簽訂合同時期按照法律規定來確定的工程付款額是2萬億越盾,反之,P股份公司獲A省委員會交給屬於省地盤Y縣之500公頃土地。P股份公司使用此500公頃土地建設房子以出售,獲減之土地價格以計算增值稅確定是2萬億越盾。

a.6) 若經營房地產之企業按照轉讓合同承轉讓人民之農業地使用權,然後獲國家職權機關批准轉換使用目的成爲住宅土地以建設公寓、房子。。。出售。計算增值稅之獲減的土地價格是轉讓自人民的農業用地價格以及其它費用,包括:從農業地轉換使用目的成爲住宅土地國家銀庫交納之土使用款項,代替有土地轉讓之人民交納個人所得稅(若各方有妥協經營房地產企業代替交納)。

a.7) 若建築多住戶高樓、公寓以便銷售,銷售的房子每1m2之獲減的土地價格按照上述的a.1點至a.6點之獲減的土地價格除給(:)建築面積的平方米(m2)不包括共同使用的面積如走廊、樓梯、地下室、地下建設的工程。

a.8) 若經營商按照法律規定接受組織、個人以土地使用權出資,以計算增值稅之獲減的土地價格是寫在出資合同上的價格。若土地使用權的轉讓價格比出資土地價格低將按照轉讓價而減土地價。

a.9) 若經營房地產企業與有農業用地的家庭戶、個人簽訂合同以轉換農業土地成住宅用地,這轉換符合關於土地之法律規定,當交給家庭戶、個人土地時,增值稅計稅價格是轉讓價減(-)按照法律規定獲減的土地價。轉讓價是相當於按照職權機關批准方案的被收回之農業土地面積的賠償價。

b) 若建設、經營下層基礎設施、建築房子以銷售、轉讓或者出租,增值稅計稅價格是收自專案實施進度或者注明在合同上收款進度之款項減(-)相當於在合同總價值上收到款項之%比例之獲減的土地價。